原告诉称

(资料图片仅供参考)

林某辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2005年签订的《房屋共买协议书》；2.判令由被告承担本案诉讼费。

事实与理由：赵某兰与赵某鹏系姐弟关系，赵某兰与林某辉系夫妻关系。原、被告于2005年9月22日签订《房屋共买协议书》，约定赵某鹏与林某辉共同购买楼房，购房费用由赵某鹏承担，房屋使用权由赵某鹏支配，林某辉应配合赵某鹏办理买卖过户手续等。

2007年4月13日，林某辉取得上述房屋的所有权证书，房屋所有权人登记为林某辉。该房屋交付后，赵某鹏对外出租并收取租金至2018年11月30日。经法院审理，认定该房屋性质为中央在京单位保障性住房，不得上市交易、出租、出借等。因此《房屋共买协议书》实际无法继续履行。现双方对解除合同与相关利益问题协商无果，故原告诉至法院。

被告辩称

赵某鹏辩称并对林某辉提出反诉称，同意解除协议，但解除协议涉及赔偿问题。2004年，林某辉告知拆迁改造，因无钱交首付款，找我筹借房款，因我家刚买第二套村内改造房并装修、买车等，无法帮助筹集全款。2005年9月，林某辉要村里为赵某兰开具收入证明贷款使用时，才知道林某辉于2004年9月与其单位同事周某旭签署转让协议，这时我家里经济好转，故我与林某辉于2005年9月22日签订涉案协议，由我加钱收回林某辉与同事的协议。在我收回购房权后林某辉又说不能贷款要求现金交齐全款，故我只能借款，并于10月转账123024.26元交齐房价尾款，后我又交了房屋维修基金、物业供暖费等。

因涉案协议中约定五年内纯利归林某辉之女林某涵，此为购房协议五年内毁约赔偿款，含购房款287392元、加价回购协议20000元、购置税及维修基金等12000元、装修款20000元，以上费用乘以3倍为1018176元，至今如为民间借贷费用待算。

2013年因政策等原因，未出售，双方签订补充协议。至2016年，我为按协议支持林某辉保障林某辉购房款。2018年底，林某辉住进新房后，直接单方毁约，收回涉案房产自行出租、收租至今，2018年至解约按每月8000元到开庭为45x8000=360000元。总之，我全款购房并约定最终收益由林某辉之女享有20%以上，可林某辉已无条件于2018年底强行收回，至今未给任何赔付。

2016年底，我卖了自己房屋后帮助林某辉购房，我的权益严重受到损害。故我提起反诉，要求林某辉赔偿我500万元，包括我出售一居室的损失及涉案房屋的现有价值损失，虽然我的损失远远大于这个数，但我就要500万元。

林某辉对反诉辩称，赵某鹏的反诉事实与法律依据均不成立，请求法院依法驳回。

法院查明

赵某贤、宋某娟系夫妻，二人生育子女赵某兰、赵某鹏。赵某兰、林某辉系夫妻关系，生育一女林某涵。赵某鹏与孙某霞系夫妻，生育一女赵某莉。林某辉与林某浩系父子关系。

2004年，林某辉所在单位拆迁并集资购房。同年9月，林某辉与其同事周某旭签订《房屋转让协议书》，约定林某辉将购房权转让给周某旭，购房费用由周某旭负担，入住后周某旭支付林某辉经济补偿费用共计4万元。后周某旭交纳首付款10万元。

2005年9月22日，赵某鹏提出上述协议不公，遂与林某辉、赵某兰签署《房屋共买协议书》，约定：林某辉与妻弟共同购买楼房，推翻林某辉与周某旭不公平协议，赵某鹏以4万元收购此协议，现情况有利，另外加2万元；购房一切费用由赵某鹏负担，如可能林某辉可以以此房贷款用于买房；房买下后林某辉可得到此房单位支付的取暖费等，赵某鹏管理房产证等所有单据，房产使用权由赵某鹏支配，林某辉负责办理一切与房屋有关手续，发生误工等费用赵某鹏补偿；

房子一旦可以买卖过户手续，林某辉无条件配合办理，赵某鹏负担费用；协议不可终止，终止方承担三倍全部买房费用赔偿对方。落款处：协议人林某辉、赵某鹏；保证协议履行人（见证人）：赵某贤、孙某霞、宋某娟、林某浩、林某辉、赵某兰。

2005年9月30日，林某辉与周某旭签订《调解书》，约定林某辉与周某旭签订《房屋转让协议》，现林某辉提出不再转让，并赔偿周某旭经济损失，一次性付清周某旭12万元（其中2万元经济补偿）。同日，林某辉向周某旭支付首付款10万元、经济补偿2万元。

2005年10月9日，林某辉（乙方）与D公司（以下简称D公司）（甲方）签署《集资房买卖合同》，约定：林某辉购买位于北京市Y号集资房，总房款289624.98元；付款方式为乙方已向甲方交纳集资款100000元，甲方根据乙方原住房的建筑面积支付拆迁补偿款66600.72元，乙方于签订本合同的同时向甲方一次性支付剩余房款123024.26元。

2007年1月15日，林某辉与D公司签署《集资房补充协议》，约定：乙方购买的集资房位于北京市Y号，赵某鹏支付全部房款及公共维修基金、印花税。2007年4月13日，林某辉取得位于丰台区Y号房屋所有权证书，房屋所有权人登记为林某辉。上述房屋交付后由赵某鹏装修，直至2018年11月底，由赵某鹏对外出租并收取租金，2018年12月起房屋由林某辉控制并对外出租。

后林某辉、赵某兰拒绝履行《房屋共买协议书》，赵某鹏于2019年1月以合同纠纷为由将赵某兰、林某辉诉至本院，要求确认涉案协议有效并继续履行。本院，判决赵某鹏与林某辉、赵某兰于2005年9月22日签订的《房屋共买协议书》有效，并驳回了赵某鹏的其他诉讼请求。赵某鹏不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。

该判决认定，《房屋共买协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效……就该协议内容来看，明确约定了双方的主要权利及义务，应为房屋买卖合同的性质，系赵某鹏借林某辉之名购买，赵某鹏主张该协议系家庭内部就使用和出售后分配房屋收益的约定，缺乏依据……落实到《房屋共买协议书》的继续履行上，涉案房屋性质系“按经济适用住房产权管理”的央产房……显然继续履行《房屋共买协议书》的内容与现行政策相悖……不存在继续履行的前提。

2013年3月，双方签订《分配计划》，载明：赵某鹏将两居出售后纯利部分交父母分配，由于此部分为利益在林某辉与赵某鹏协议中有明确分配（除林某涵占相对5%外为赵某鹏个人所有），所以此分配计划只有赵某贤、宋某娟、赵某鹏三人有分配权及更改分配权；分配方案为此次分配为赵某鹏拿出合理房款、装修及相关费用后的售后（60%）纯利分配，赵某兰同林某辉得到分配给林某涵60%纯利的30%，分配给赵某莉60%纯利的30%等。赵某贤、宋某娟、赵某鹏在分配人处签字，赵某兰、林某辉、孙某霞在接受人处签字。赵某鹏称该分配计划即因房屋没法交易才签订的，赵某兰、林某辉认为与本案无关。

本案审理过程中，赵某鹏提交其与案外人于2016年5月30日签订的《房屋买卖合同》，拟证明其为了履行涉案协议卖掉自己名下的一居室给林某辉还钱。林某辉、赵某兰认为与本案无关。赵某鹏称，该一居室系其2012年、2013年购买，当时还跟林某辉借了钱，2016年出售该房屋是为了帮助林某辉买房及还林某辉的其他借款。

赵某鹏并提交上述一居室及涉案房屋同小区房屋的出售信息的网页截屏，拟证明其受到的损失，林某辉、赵某兰对此不予认可。双方均称，签订涉案协议时，双方对房产性质不太清楚，但知道房产证下来后几年之内无法过户。

裁判结果

一、解除赵某鹏与林某辉、赵某兰于2005年签订的《房屋共买协议书》；

二、林某辉于本判决生效之日起10日内向赵某鹏赔偿经济损失1500000元；

三、驳回赵某鹏的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的涉案协议经生效判决认定为借名买房合同性质，且为有效，但因协议内容与现行政策相悖不存在继续履行的前提，现双方均认可解除合同，故法院对林某辉、赵某兰要求解除合同的请求，予以支持。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。

一方面，涉案协议系赵某鹏借林某辉之名购买涉案房屋，涉案房屋为林某辉所在单位拆迁并集资购房而来，林某辉应对房屋性质及过户情况等有所了解，在此基础上其仍与赵某鹏签订借名买房协议，现林某辉未能履行房屋过户的义务，存在违约行为。另一方面，涉案协议明确约定“房子一旦可以买卖过户手续，林某辉无条件配合办理，赵某鹏负担费用”，从该约定可知，赵某鹏签订涉案协议时对涉案房屋过户时间的不确定性以及可能无法过户的情况应存在预期；且赵某鹏自述因涉案房屋无法交易其于2013年签订分配计划，而非要求解除合同及时止损，故赵某鹏对合同的解除及损失的扩大也具有一定责任。

赵某鹏就其主张的出售其名下一居室的损失，未能提交证据证明与本案的关联性，故法院不予支持。赵某鹏主张的涉案房屋的现有价值赔偿，实际为可得利益损失，合法有据，法院予以支持。合同解除后，赵某鹏应腾退房屋，林某辉应返还购房款，现林某辉已实际控制涉案房屋，不存在腾退问题，林某辉应返还赵某鹏相应购房款。鉴于赵某鹏将购房款计算在其赔偿损失范围内，综合考虑以上情况，亦根据双方约定、合同履行情况、双方过错程度等因素，法院依法确定林某辉应赔偿赵某鹏损失的具体数额，对赵某鹏主张的超过部分，不予支持。